Nyhetsbrev 2105

 

Hej alla medlemmar!

I det här informationsbrevet kommer vi att uppehålla oss vid frågan om de upplåtelseavtal som tecknades 2016 då våra hus blev inflyttningsklara.

Styrelsen har upptäckt ett antal brister och felaktigheter i upplåtelseavtalen och presenterar ett åtgärdsförslag för att rätta till situationen. Förslaget avgörs genom en medlemsomröstning.

 

Bakgrund

Samtliga ytor och utrymmen som hör till en bostadsrätt ska framgå av det ursprungliga upplåtelseavtalet, d.v.s. avtalet mellan föreningen och den första bostadsrättsinnehavaren. Det som inte är reglerat från början har bostadsrättshavare, även kommande, ingen given rätt att nyttja.

Under våren 2021 har styrelsen efterlyst kopior på de ursprungliga avtalen som ska finnas hos föreningen/styrelsen. Dessa dokument saknas i föreningens arkiv, vilket gjort att styrelsen vänt sig till Fastighetsbyrån (som förmedlade lägenheterna) för att få tillgång till kopior.

Då har det uppdagats

• att uteplatserna i hus 2, 3 och 5 inte upplåtits med bostadsrätt, inte heller som en separat nyttjanderätt,
• att hus 6 o 7 saknar en bilagd beskrivning över vilken yta som avses med ”tomt”,
• att två lägenheter i hus 5 har fel angivna p-platser i upplåtelsen.
• att samtliga lägenheter saknar upplåtelsehandling när det gäller förråden som ligger i anslutning till garagen och parhusen.

 Uteplatserna i hus 2, 3 och 5

I samband med att bygglov beviljades för föreningen innehöll bygglovsritningarna uteplatser i markplan för sex lägenheter i hus 2, 3 och 5, samt för de fyra lägenheterna i parhusen. Dessa bygglovsritningar ingick som bilaga i upplåtelseavtalen för respektive lägenhet. Uteplatserna var tänkta att upplåtas med bostadsrätt, dvs. att användas exklusivt av respektive bostadsrättshavare och inte heller kunna separeras från bostadsrätten.

Så blev dock inte fallet, utan uteplatserna är nu upplåtna utan avtal, som benefika[1] nyttjanderätter. Det innebär dels att föreningen kan ta ifrån bostadsrättshavarna uteplatsen, dels att skötseln av uteplatserna måste regleras i ett separat avtal istället för direkt i stadgarna, som med lägenheterna i övrigt.

Av bygglovsritningarna framgår det att berörda lägenheter i hus 2, 3 och 5 har en inritad yta i anslutning till/nedanför sina balkonger och detsamma gäller en lägenhet i hus 2 och en i hus 3 (se ritningar under ”Lägenheterna” på hemsida). Fram till nu har det varit självklart att dessa lägenheter disponerar den del av föreningens mark som är inritad som uteplats på bygglovsritningen.

Under åren 2016 – 2020 har styrelsen agerat som om det fanns ett giltigt upplåtelseavtal för marken, så att de lägenheter i hus 2, 3 och 5 som är berörda disponerat de uteplatser som ligger i anslutning till lägenheterna.

Det är också föreningen som vid hus 5 uppfört två skyddande och avdelande plank mellan lägenheter utöver de redan planterade avdelande häckarna från 2016. Den praxis som därmed vuxit fram är att i hus 5 har området/uteplatserna mellan lägenheterna omfattat ytan mellan plank eller häck som utgör avgränsning mellan lägenheterna.

När det gäller lägenheterna i hus 2 och 3 har det, i samband med att den yttre miljön färdigställdes 2016, lagts plattor i förlängningen av de två lägenheternas balkonger och mot innergården i enlighet med den yta som är markerad på bygglovsritningen.

Samtliga nämnda lägenheter är också de enda som i bygglovet har trappor inritade mellan markplan och balkonger/altaner.

Parhusens ”tomter”

Vidare blir det klart att fyra lägenheter i hus 6 o 7 saknar en bilagd beskrivning över vilken yta som avses med tomt. Det är viktigt att den ytan definieras.

Felaktigt angivna p-platser

Vi noterar även att föreningen upplåtit två p-platser där det idag står ett cykelgarage.

Dessa platser har styrelsen flyttat till utsida av garagen P1 och P2 utan kompletteringar i respektive lägenhets upplåtelse.

Förråd i anslutning till garage

Under vår utredning om hur upplåtelserna faktiskt skrevs framgår det även att samtliga lägenheter saknar upplåtelsehandling när det gäller förråden som ligger i anslutning till garagen. Förråden är separerade från garagen med en dörr och är därmed att betrakta som en separat enhet.

 

Åtgärd

Styrelsen vill fullfölja det som var tänkt från början och som bostadsrättshavare utgick från att det var när de köpte sin bostadsrätt och som senare köpare också sett som ingående i bostadsrätten.

Styrelsen föreslår därför att de sex uteplatserna ska upplåtas med bostadsrätt, till nyttjande utan tidsbegränsning. Parhusens lägenheter som saknar beskrivning över ytan på tomt kompletteras med denna uppgift. Upplåtna p-platser vid/i cykelgaraget ändras till upplåtelse av p-plats där de finns idag. Vidare att förråd i anslutning till garagen och parhusen ska kopplas till specifik lägenhet och ingå i upplåtelsen.

För att förslaget ska gå igenom önskar styrelsen ditt godkännande som medlem i föreningen.

Kompletteringen innebär att lägenheterna formellt får rätten till förråden, marken där deras uteplatser redan finns och de som saknar tydliga beskrivningar över vissa ytor kompletteras med dessa.

 

• Till lägenheterna 47-1001, 47-1002, 49-1001, 49-1002, 55-1001, 57-1002 (utanför balkongerna), upplåtes att tillhöra respektive lägenhet den mark som är del av den yta som markerats med gult i bifogade ritningar över respektive lägenhet i Bilaga 1.
• Till lägenheterna med adress Östersjövägen 39, 41, 43 och 45 (parhusen) görs en komplettering avseende beskrivning över vilken yta som avses i upplåtelsen av tomt. Ytan som avses är markerad med gult i bifogad ritning över respektive lägenhet i Bilaga 2.
• Till lägenheterna 49-1001 och 49-1002 görs ändring av p-platser från det som anges i upplåtelseavtal till det som de facto gäller. Ytan som avses är markerad med gult i bifogad ritning över p-platserna i Bilaga 3
• Till lägenheterna upplåtes att tillhöra respektive lägenhet det förråd som ligger i anslutning till respektive lägenhets garage. Ytan som avses är markerad med gult i bifogad ritning över förråden i Bilaga 4.

 

Här finns de yrkanden styrelsen har samt information om hur röstningen ska genomföras.

Det är av stor vikt att vi får in röster från er alla, eftersom det här är en fråga som kommer att påverka de upplåtelseavtal som finns till varje lägenhet.

Alla är berörda av bristerna i upplåtelserna.

Samtliga styrelsemedlemmar står till förfogande om du/ni har frågor. Välj att prata med den/de styrelsemedlemmar du har förtroende för.

Höllviken 2021-05-26

 

Styrelsen

BRF Vita Stränder

 

[1] förmån utan krav på motprestation