Nyhetsbrev 2305

 

Ekonomin och elstöd i fokus och annat smått och gott

Styrelsen har träffats vid ett par tillfällen under den senaste månaden och fokus har främst legat på olika frågor kring föreningens ekonomi på kort och lång sikt. Vi har tagit ställning omläggning av lån, hur vi ska stärka vår likviditet och hur elstödet från staten bäst kommer föreningen till nytta.

 

Elstöd

Föreningen har ansökt om och beviljats elstöd på 171.000 kr som avser hushållsel och värmeförbrukning i hus 1-5 samt garagebyggnad vid parhusen. Föreningen fördelar stödet till de som var bostadsrättshavare vid det datum elstödet kunde sökas, den 25 maj. Parhusen har egna abonnemang och har redan tidigare erhållit elstöd som privatpersoner. Mer om elstödet nedan.

 

Värmekostnaderna

Vår värmeförbrukning fortsätter att sjunka ur ett 12 mån perspektiv och vi ligger klart under förbrukningen för både 2021 0ch 2022. Värmekostnaderna förändras tyvärr inte på samma sätt eftersom elpriset fortfarande är högt. Men vi är på rätt väg! All debitering av hushållselen sker framgent efter det pris föreningen får betala.

 

Omläggning av lån

Efter förhandlingar med SEB och Handelsbanken ligger lånen på ca 10 mkr som förfaller under juni kvar i Handelsbanken. De gav oss de bästa villkoren. Banken var tydlig med att de ser möjligheter till bättre räntevillkor om vi förbättrar vår likviditet. Den drar ner vår värdering.

För att göra räntekostnaderna mer förutsägbara har styrelsen tagit ett inriktningsbeslut som innebär att våra lån på drygt 40 mkr ska delas i fyra delar: 10 mkr med rörlig ränta, 10 mkr bundet 1 år, 10 mkr bundet 2 år och 10 mkr bundet i 3 år.

 

Avgiften – vad ska den gå till?

Vår avgift ska täcka den löpande driften med bl a räntor, värme och fastighetsskötsel. Räntor och energikostnader vet vi varierar över tid och förändringarna ska också kunna påverka avgiftens storlek både uppåt och nedåt. Det är också viktigt att det alltid finnas pengar i kassan för att möta oförutsedda driftkostnader.

En annan del av avgiften ska gå till underhåll av vår gemensamma tillgång – våra byggnader och mark. Det ska alltid finnas pengar i underhållsfonden för att underhålla och reparera på våra byggnader och därmed bibehålla värdet på dessa. Vi måste ha perspektivet att våra byggnader ska stå i evighet. Har vi inte det kommer det negativa reaktioner från bank, förvaltare och värderingsinstitut.

Vad händer om vi ser att underhållsfonden visar ett stort överskott och att vårt underhållsbehov de närmaste åren väl täcks in av de medel som finns? Ska vi sänka avgiften? Nej, det är då vi har möjlighet att amortera mer på våra lån och sänka räntekostnaderna som i sin tur påverkar avgiftens storlek. Minskade lån ger dessutom bättre värdering.

 

Återställa likviditeten

Styrelsen har beslutat om en modell för att återställa av likviditeten till rekommenderad nivå av följande skäl:

• Föreningen har en för låg likviditet för att kunna hantera kortsiktiga kostnadsökningar samt att reservera medel för underhåll.
• Rekommendation från vår förvaltare är minst 700 tkr i likviditet.
• Enligt den Ekonomiska planen ska vår likviditet ligga runt 700 tkr år 2023.
• Föreningen uppmanas även av Handelsbanken att öka likviditeten för att kunna fullgöra avsättningar till underhållsfonden och skapa utrymme för amorteringar. Detta kan leda till bättre värdering och bättre räntevillkor.

 

För att återställa likviditeten till 700 tkr behöver 540 tkr tillföras kassan. Återställandet föreslås ske i tre steg, där all debitering sker enligt andelstal ”drift”.

 

Steg 1. Elstödet – beräknat till 210 tkr

Stödet för hushållselen ”betalas ut” till medlemmarna i hus 1-5 efter varje lägenhets förbrukning. Motsvarande summa som ”betalts ut” totalt för hushållselen tas tillbaka till föreningen via andelstalen[1]. Vissa lägenheter kommer att få ett överskott andra ett underskott beroende på stödets storlek och lägenhetens andelstal.

På en avgiftsavi från Bredablick kan det t ex se ut så här:

Elstöd 2.300 kr

Extra inbetalning enligt lägenhetens andelstal 3.2475%: 1.900 kr

Det elstöd som parhusen fått tidigare räknas in i totalsumman för föreningens elstöd liksom det för värme och garagebyggnaden vid parhusen. Totalt förstärks likviditeten med ca 210 tkr.

 

Steg 2. Engångsdebitering 175 tkr

Engångsdebitering med förfallodag 2023-09-30. Den extra inbetalningen motsvarar en månadsavgift.

 

Steg 3. Extra debitering 155 tkr

Delas upp genom extradebitering vid 9 tillfällen med start 2023-09-30. För en lägenhet på 84 kvm med andelstalet 3,2475 motsvarar det totalt 5 033 kr eller 560 kr/mån vid 9 tillfällen.

 

Observera att de här åtgärderna är tillfälliga extra inbetalningarna och inte höjningar av avgiften! När vi kommer fram i juni 2024 ska likviditeten vara återställd till den planerade nivån på 700 tkr.

 

Solcellsprojektet

När det gäller solcellsprojektet så är 6-7 anbud är på väg in till föreningen. Ett antal entreprenörer har besiktigat taken. Beslutsprocessen kan ta tid och anbuden behöver gälla till oktober så att de hinner bearbetas ordentligt.

Frågan om laddstolpar utreds samtidigt där bl a kostnaden för att ansluta, vilken service som ingår, vilken effekt i kW/laddplats som behövs. Mer information förväntas i augusti.

Styrelsen kommer inte att besluta på egen hand om solcellsprojektet. Förutsättningarna är ändrade och det beslut som togs för ett par år sedan vid en stämma måste medlemmarna få möjlighet att ompröva vid en extra stämma. Det återkommer vi till.

 

Vi passade på att

rensa hängrännorna på hus 1-5 (har aldrig gjorts tidigare) när det fanns en sky-lift att tillgå vid takinspektionen för solcellerna. Så de är rensade och inspekterade. Bilder visar på växtlighet i rännorna. Ytterligare inspektion/rensning av hängrännorna vid parhusens takkupor måste göras.

 

Filterbyte i fläktarna

Filter är beställda till de lägenheter som har de ursprungliga fläktarna. De kommer att läggas i era tidningsfack utanför dörren när de kommer. Ni debiteras för dessa på en avi från Bredablick. Hör av er till styrelsen när det är dags om ni behöver hjälp med bytet.

 

Trädgården

Äntligen har värmen kommit på riktigt och med den, tills helst nyligen, även torka. Detta har gjort att planerna på att göra i ordning gräset i vår trädgård har skjutits fram till hösten när fuktigheten i jorden är gynnsammare. Så tills vidare får vi se innergården som ”mark under arbete”. Ogräset har en envis förmåga att växa ändå. Gå gärna ut och rensa lite under 10 minuter – det gör skillnad. En del medlemmar håller ordning på gemensamma småytor runt sina trapphus och garage. De underlättar verkligen skötseln av vår gård och ger ett gott intryck. Det är fritt fram att rensa ogräs, kratta kottar eller göra annat som gör att vår gård ser skött ut. Redskap finns i miljörummet och trimmer och gräsklippare för mindre ytor finns också. Behöver ni låna dem, kontakta Staffan.

Trädgården ska vara lite ”vild” och vara en spegling av den omgivande naturen. Staffan ser till att häckklippning beställs framöver.

Ni har väl lagt märke till alla små blommande färgklickar på gårdens äng och kommande gräsplantering. Det kommer inte att räcka till 7 olika sorters blommor att lägga under kudden efter midsommardansen, utan njut av dem där de står. Det kommer mera nästa år!

 

Så till sist

önskar vi alla medlemmar en Trevlig midsommar!

 

Styrelsen

 

 

[1] Eftersom parhusen redan fått sitt elstöd utbetalt måste föreningen för att alla ska behandlas lika göra på det här sättet